الرئيسية
نص قانون الايجار السوري
رئيس الجمهورية
بناءً على أحكام الدستور
وعلى ما أقرَّهُ مجلس الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 12/11/1421 هـ 5/2/2001 م
يصدر ما يلي :
المادة /1/
أ- يخضع تأجير العقارات المعدة للسكن أو الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام أو المأجورة من أحزاب الجبهة الوطنية التقدمية أو من الدوائر الرسمية أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات أو الوحدات الإدارية أو البلديات أو مؤسسات القطاع العام أو المشترك أو المؤسسات التعليمية و المدارس لإرادة المتعاقدين اعتباراً من نفاذ هذا القانون .
ب- أما العقارات المؤجرة في ظل أحكام المرسوم التشريعي رقم /111/ لعام 1952 و تعديلاته أو التي يجري تأجيرها بعد نفاذ هذا القانون لأعمال تجارية أو صناعية أو حرفية أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانوناً فتخضع لأحكام التمديد الحكمي و تحديد بدل الإيجار .
ج- تحدد أجور العقارات المعينة بالفقرة ب من هذه المادة وفقا للنسب الآتية من قيمة العقار المأجور بتاريخ الدعوى و ذلك عن سنة ميلادية .
1- ( 5) بالمائة من قيمة العقارات المأجورة للسكن مضافا إليها (20% )من قيمة الأثاث الداخل في عقد الإيجار .
2- (6) بالمائة من قيمة العقارات المأجورة من أحزاب الجبهة الوطنية التقدمية أو من الدوائر الرسمية أو الوحدات الإدارية أو البلديات أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات المأجورة لمزاولة مهنة حرة أو علمية منظمة قانونا .
3- ( 7 ) بالمائة من قيمة العقارات المأجورة للدوائر الرسمية لاستعمالها محاكم أو المأجورة للاستثمار التجاري أو الصناعي أو لمهنة حرفية .
4- ( 8 ) بالمائة من قيمة العقارات المأجورة لاستعمالها مدارس .
د- خلافاً لأيِّ اتفاقٍ لا يجوز تقاضي بدل الإيجار مسبقاً عن مدة تزيد عن ثلاثة أشهر .
المادة /2 /
آ- تزاد بدلات إيجار العقارات المؤجرة للسكن أو لغيره المحددة وفق أحكام المرسوم التشريعي رقم /187/ تاريخ 7/9/1970 إلى خمسة أمثالها على ألا تقل عن الأجر الحالي ، ولا يحقُّ لطرفي العقد الادعاء بالغبن إلا بعد مرور خمس سنوات اعتباراً من تاريخ نفاذ هذا القانون .
ب- إضافةً إلى أحكام المادتين ( 8 و 10 ) من هذا القانون يحق للمالك في العقارات المؤجرة للسكن فيما عدا العقارات المملوكة للجهات العامة أو المؤجرة لها طلب إنهاء العلاقة الإيجارية واسترداد العقار المأجور للسكن المشمول بأحكام التمديد القانوني مقابل التعويض على المستأجر بمبلغ يعادل نسبة (40%) من قيمة البناء المأجور شاغراً وبوضعه الراهن بتاريخ الكشف والخبرة على المأجور من قبل المحكمة و ذلك بعد ثلاث سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون .
المادة /3/
تسجل عقود الإيجار لدى الوحدات الإدارية ( محافظة دمشق – المدن – البلدان – القرى ) و البلديات على أن تتضمن هذه العقود هوية المتعاقدين و عنوانهما وتوقيعهما أو من يمثلهم قانونا و مدة الإيجار و بدله و أوصاف المأجور و الغاية من التأجير و جميع الشروط المتفق عليها و يستوفى من الم}جر عند التسجيل رسم مقداره ( 1 % ) واحد بالمائة من بدل الإيجار الشهري على ألا يزيد هذا الرسم عن مدة سنة واحدة مهما كانت مدة العقد إضافة إلى الرسوم المقررة .
ويصدر وزير الإدارة المحلية التعليمات الناظمة لهذا التسجيل .
المادة /4/
آ- يعتبر عقد الإيجار المشمول بأحكام الفقرة ( ا ) من المادة الأولى المسجل وفق المادة /3/ سنداً تنفيذياً من الأسناد المنصوص عليها في المادة /273 / من قانون أصول المحاكمات المدنية الصادر بالمرسوم التشريعي رقم /84/ لعام 1953 وتعديلاته ويحق للمؤجر استرداد عقاره عند انتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار عن طريق دائرة التنفيذ .
ب- أما العقود المبرمة في ظل أحكام هذا القانون غير المسجلة فتخضع في إثباتها للقواعد القانونية النافذة وتسري عليها أحكام الفقرة ( أ ) أو الفقرة (ب) من المادة الأولى من هذا القانون .
المادة / 5 /
ا- يفصل قضاة الصلح بالدرجة الأخيرة في دعاوى أجور العقارات وتقديرها وتخلية المأجور وفسخ عقد الإيجار وبطلانه وإنهائه والتعويض عنه وفي كل الخلافات الإيجارية مهما بلغت أجرة العقار أو المبلغ المدعى به .
ب- تفصل محكمة النقض على وجه الاستعجال في دعاوى الإيجار .
ج- الطعن بالنقض في قضايا التخلية يوقف التنفيذ .
المادة /6/
آ- إذا ادعى المؤجر أو المستأجر الغبنَ في بدلِ الإيجار عيَّن القاضي الصلحي خبيراً أو ثلاثة خبراء لتقدير قيمة العقار موضوع الخلاف .
ب- للخصوم أن يتفقوا على اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة وفي هذه الحالة يثبت القاضي اتفاقهم في محضر الجلسة ويقرر تعيين الخبراء اللذين وقع الاختيار عليهم .
وإذا لم يتفق الخصوم على اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة فعلى كل فريق منهم تسمية خبير من جدول الخبراء المعلن بقرار من وزير العدل ويعين القاضي الخبير الثالث من هذا الجدول على انه يجوز للخصوم الاتفاق على تعيينه دون التقيد بالجدول المذكور .
و إذا تمنع أحد الخصوم عن تسمية خبيره عاد أمر اختياره و اختيار الخبير الثالث إلى القاضي وأما في المحاكمات الغيابية فيعود للقاضي حق اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة .
ج- في العقارات المشتركة يسري الحكم بتحديد الأجرة الصادر في مواجهة بعض الشركاء المؤجرين أو المستأجرين الذين يملكون أغلبية الحصص على الباقين ما لم يثبت أن الحكم مبني على غش أو حيلة .
د- تحكم المحكمة بإلزام المدعى عليه بجميع المصاريف ما لم يظهر لها أن الغبن ليس بجسيم أو يثبت لها أن المحكوم له تسبب في إنفاق مصاريف لا فائدة منها ، و في هذه الحالة يحق للمحكمة أن توزع المصاريف بين الطرفين بالنسبة التي تراها عادلة .
المادة /7/
طلب المؤجر أو المستأجر تقدير أجر العقار لا يعفي المستأجر من دفع بدل الإيجار المستحق بمقتضى الأحكام القانونية على أن يجري الحساب بعد صدور حكم قطعي ووضعه موضع التنفيذ بالأجرة المقدرة التي تسري من تاريخ الادعاء .
المادة /8/
مع الاحتفاظ بأحكام الفقرة / ا / من المادة الأولى والفقرة / ب /من المادة الثانية وأحكام المادة الرابعة من هذا القانون لا يحكم بالتخلية على مستأجر عقار من العقارات المبينة في هذا القانون الخاضعة للتمديد الحكمي إلا في الحالات التالية :
آ - 1- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة قانوناً أو المقدرة حكماً خلال ثلاثون يوماً من اليوم الذي يلي تبليغه المطالبة بها ببطاقة مكشوفة أو بإنذار بواسطة الكاتب بالعدل و لا تكون المطالبة معتبرة إلا إذا ذكر فيها المبلغ المطلوب والمدة المتعلقة بها ، أما الأجور المتراكمة عن سنين الإيجار السابقة فتعتبر ديناً عادياً لا يستوجب عدم دفعه التخلية . وتعتبر المطالبة البريدية قانونية إذا جرت ببطاقة بريدية مكشوفة تُبَلَّغ إلى المخاطب بالذات أو إلى أحد أقاربه المقيمين معه في أماكن السكن أو أحد شركائه أو العاملين لديه في الأماكن المأجورة لغير السكن عند عدم وجود المخاطب ، على أن يكون المبلَّغ قد أتم الثامنة عشرة من عمره و إذا تعذَّر ذلك أو رفض أحد المشار إليهم التبلغ فيلصق الموظف المختص البطاقة على باب محل إقامة المستأجر المعين فيها وتذّكر كيفية التبليغ على إشعار الاستلام من قبل الموظف المختص ويشهد على ذلك شاهدان أو مختار المحلة أو أحد أفراد الشرطة أثناء أداء وظيفته .
إن محل المخاطب يعينه مرسل الكتاب بصورة واضحة مستنبطة مما صرح به الطرفان في صك الإيجار ، ويجوز اعتبار العقار المأجور محلاً لإقامة المستأجر في حال عدم تعيين محل المخاطب وعلى مرسل البطاقة أن يبين عنوانه في بطاقة المطالبة ، وإذا صادف آخر الميعاد المحدد للأداء أو الإيداع عطلة رسمية امتد إلى أول يوم عمل بعدها .
أما الشخصيات الاعتبارية فيتم تبليغها وفق قانون أصول المحاكمات المدنية ، وبصورة عامة لا يجوز أجراء أي تبليغ قبل الساعة السابعة صباحا ولا بعد الساعة السادسة مساءاً ولا في أيام العطل الرسمية .
2- يحق للمستأجر ولمرة واحدة فقط ، أن يتفادى الحكم بالإخلاء إذا قام خلال ثلاثين يوماً من تبلغه إقامة الدعوى بأداء الأجرة وفوائدها بواقع ( 5 ) % من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد وعلى المحكمة عند ذلك أن تحكم على المستأجر بالنفقات و الرسوم .
ب- إذا أساء المستأجر استعمال المأجور . بأن أحدث فيه تخريباً غير ناشئ عن الاستعمال العادي ، أو استعمله أو سمح باستعماله ، بطريقة تتنافى مع شروط العقد .
ج- إذا أجر أو تنازل المستأجر عن المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير دون إذن خطي من المؤجر ويستثنى من ذلك العقار المنشأ به مصنع أو متجر أو صيدلية أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانوناً أو حرفة وباعه المستأجر أو ورثته بكامله إلى الغير ففي هذه الحالة يعتبر المشتري خلفاً للمستأجر البائع أو ورثته فيما يتعلق بجميع شروط العقد على أنه يحق للمالك طلب تخمين المأجور فوراً .
كما يستثنى من الحق بالتخلية أيضا العقار المؤجر قبل نفاذ هذا القانون لإحدى الوزارات والإدارات والهيئات العامة والوحدات الإدارية والبلديات والمؤسسات والشركات والمنشآت العامة وجميع جهات القطاع العام و المشترك و المصالح العامة و إدارتها سواء كان طابعها إدارياً أو اقتصادياً إذا تنازلت هذه الجهة عن المأجور كلاً أو بعضاً إلى إحدى الجهات المشار إليها بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء ، وتعتبر الجهة المتنازل لها خلفا للجهة المستأجرة فيما جرى التنازل لها عنه فيما يتعلق بجميع شروط العقد ويحق للمؤجر في هذه الحالة طلب تخمين المأجور المتنازل عنه فوراً ويشترط في هذا التنازل استعمال المأجور استعمالاً مماثلاً لما حدد في عقد الإيجار و ألا تقل الأجور المخمنة للعقار عن النسبة المحددة لها قبل التنازل.
د- يعتبر الشريك الشاغل للعقار المشترك بحكم المستأجر في حالة تقدير الأجرة وفاقاً للأحكام المذكورة آنفاً ويحكم عليه بتخلية العقار في حال مطالبته بالأجرة المقدرة بالحكم وعدم دفعه لها خلال المدة المنصوص عليها في الفقرة الأولى من هذه المادة .
أما الشريك الذي يقطن عقاراً لـه فيه حصة و بيع هذا العقار نتيجة حكم قضائي بإزالة الشيوع فلا يعتبر بحكم المستأجر ولا يحق له البقاء في العقار دون إرادة المالك الجديد ما لم يكن مستأجراً حصص شركائه الآخرين بعقد ثابت التاريخ قبل الإدعاء بإزالة الشيوع .
هـ – إذا طلب المالك المستقل السكنى بعقاره المأجور للسكن شرط توافر ما يلي:
1- أن يكون العقار المطلوب تخليته مؤلفاً من شقة واحدة و ألا يكون طالب التخلية الذي أجرها أو جرى تأجيرها خلال فترة تملكه مالكاً لسواها قبل نفاذ هذا القانون .
2- أن يكون قد مضى على تملكه و انحصار ملكيته للعقار المطلوب تخليته مدة سنتين على الأقل .
ويعتبر بحكم المالك المستقل الأقارب الآتي ذكرهم الذين يملكون مشتركين تمام العقار :
1- الزوجان .
2- الزوجان و أولادهما .
3- الأصول و الفروع .
4- الأخوة و الأخوات و أولادهم .
ويدخل في ذلك من كان تحت ولاية أحد ممن ذكر أو وصايته .
كما يعتبر الورثة بحكم المالك المستقل الذي أجر العقار المطلوب تخليته .
و- إذا أراد مالك العقار المبني إقامة بناءٍ جديد كامل بدل البناء القديم عدا العقارات المؤجرة للجهات العامة إلا في حالتي الهلاك الكلي أو الجزئي للمأجور إذا أصبحت العين في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع تقصاً كبيراً .
ز- إذا أراد مالك العرصة المأجورة أو مالك جزء منها إقامة بناءٍ جديدٍ كاملٍ فيما يملكه ، و يشترط للحكم بالتخلية في الأحوال الموصوفة بهذه الفقرة و الفقرة / و / السابقة أن يثبت المالك أنه حصل مسبقاً على رخصة بإقامة البناء الجديد .
ح – إذا كان المستأجر مالكاً مستقلاً لدارٍ صالحة لسكناه خالية أو يستطيع بمقتضى القوانين النافذة إخلاءها .
ط- إذا تملك المستأجر على وجه الاستقلال أو بنى بعد الاستئجار داراً خاليةً صالحةً لسكناه وأجرها إلى الغير أو لم يؤجرها أو باعها أو تصرف بها .
ي- إذا ترك المستأجر المأجور للسكن بلا مبررٍ لمدة سنةٍ كاملة دون انقطاع يدلُّ دلالةً قاطعةً على استغنائه نهائياً .
المادة /9/
للمستأجر المحكوم عليه بالتخلية استناداً إلى الفقرتين ( و-ز ) من المادة الثامنة الحق بأن يشغل البناء الجديد أو جزءاً منه يشابه العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبيل الإخلاء وتجديد البناء على أن يخضع المأجور الجديد لقاعدة تحديد الأجور بطريقة التخمين .
وفي حال عدم إمكان المستأجر المحكوم عليه بالتخلية من الانتفاع بالعقار الجديد فيلزم المؤجر أن يدفع لـه تعويضاً يعادل ( 40 ) % من قيمة العقار المأجور للسكن الذي كان يشغله .
أما بالنسبة للعقارات الأخرى فعلى المحكمة عند تحديد هذا التعويض أن تلاحظ جميع عوامل الخسارة وفوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصةً بعين الاعتبار نوع العمل الذي تعاطاه وكثرة إقبال الزبائن أو قلته وقيمة المؤسسة وإمكان المستأجر من استئجار عقار في الجهات المجاورة القريبة يشابه العقار الذي أخلاه ونفقات الانتقال إلى العقار الجديد و تجهيزه …الخ .
وإذا ثبت في أي وقت عدم إمكان المستأجر من الانتفاع بالعقار الجديد فله أن يطالب بالتعويض بدعوى مستقلة .
المادة /10/
لا يحكم بالتخلية للسبب المبين في الفقرة ( ه ) من المادة الثامنة إذا كان المستأجر أو زوجه فقط موظفاً أو مستخدماً أو عاملاً خاضعاً لقانون العاملين الأساسي أو من العسكريين أو عاملاً في القطاع العام أو في القطاع المشترك أو أياً ممن تنتهي خدمته من المذكورين بصورة قانونية لأي سببٍ كان غير الوفاة إذا خصص بمعاش أو معاش عجز أو شيخوخة إلا إذا كان المالك عاملاً أو موظفاً أو مستخدماً أو عسكرياً وعاد إلى البلدة التي فيها المأجور منقولاً أو محالاً إلى التقاعد أو مسرحاً لأي سببٍ كان أو عادت إليه أسرته بعد وفاته على أنه إذا كان المالك هو الذي أجر عقاره لمستأجر تتوافر فيه أو في زوجته أسباب الحماية المشار أليها آنفاً جاز لـه أو لورثته أيضاً أن يخلي المستأجر شرط أن ينذره بطلب التخلية بواسطة الكاتب بالعدل قبل ثلاثة أشهر من إقامة الدعوى بالتخلية .
ولا يحكم بالتخلية للسبب المبين في الفقرة ( ه ) من المادة الثامنة إذا كان مستأجر العقار قد استشهد أو فقد أثناء العمليات الحربية أو أسر واستمرت أسرته في إشغال المأجور دون أن تحصل على سكن من الدولة .
ويقصد بالأسرة في هذه الحالة الزوجة والأولاد مجتمعين أو منفردين طيلة استحقاقهم أو استحقاق أحدهم للمعاش التقاعدي وكذلك من كان يعيلهم المستأجر من أبوين و أخوة وأخوات مجتمعين أو منفردين إذا كانوا مقيمين معه في المأجور . ويثبت الاستشهاد أو الفقدان بوثيقة تصدر عن وزارة الدفاع .
» يصدرمرسومين لتنظيم الملكيات الزراعية ومخالفات
» أهمية علم النفس والطب النفسي في القضاء
» طلب مساعدة
» هل يجوز اجراء الكشف والتحقيق المحلي من قبل القاضي العقاري في
» تجربة
» روابط الكتب في المكتبة القانونية
» دراسة في التاجر من الناحية القانونية
» دراسة في الاثبات الجنائي
» دراسة عن التحكيم في اطار المنظمة العالمية للملكية الفكرية
» دراسة عن التعاقد بطريقة المراسلة
» دراسة في الانواع الشائعة لعقود المعلوماتية
» دراسة في التحكيم واهميته
» الالتزامات المترتبة على البائع عند قيام عقد البيع
» أسباب العنف والجرائم في تقرير الأمم المتحدة
» ظاهرة الادمان على المخدرات- علم اجرام - سورية
» الرئيس الأسد يصدر مرسوماً بتعديل قانون السير والمركبات2008
» قانون الشركات 2008
» قانون المنافسة ومنع الاحتكار
» القانون رقم 4 للعام 2008 الخاص بالتحكيم